2018年 12月 14日 星期五  
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    我生性好玩,每年总有至少一个较大的旅行。前年七月去了佛罗里达,八月游了美国中西部黄石公园及周边地区。在享受人文和自然风光的同时,作为地产经纪的我,考察当地房屋市场自然是旅行的必修课目。尤其是在奥兰多,当地的地产经纪朋友带我看了一些房子,颇有感触。这个城市风景如画,气候宜人,但凡赞美云南昆明的词语大都可用到这个城市。奥兰多每年接纳世界各地游客上千万。从表面上看,一点都没有经济萧条的迹象,但是房屋价格却低的惊人。在一个有二十四小时门卫把守,有高墙围护,建在三个高尔夫球场内的社区,一家背靠高尔夫球场,前后两栋二层小楼,有走廊相连。院子中有游泳池和SPA。前面的那栋是车库和保姆房;后面的那栋一楼是厨房和两个大厅及书房。二楼是四间卧室,其中有两个主人房。一楼和二楼都有阳台。阳台外便是高尔夫球场。这栋房在2006年建成时的售价是一百二十万美元。而今年七月的成交价是三十二万。掉价近百分之七十五!就在五,六年前,佛罗里达的房市如火如荼。英国人,美国北方人和加拿大居民纷纷前往佛州买房。大家可能还记得这样的一句广告词“去佛州买房,将她变成加拿大的一个省!”佛州是这次次级房贷危机的重灾区。目前看来,当年投资佛州的人赔地很惨。据当地人讲,中国人中投资佛州地产最多的是加州华人,他们当年象买白菜一样囤集了许多。参照佛州地产现状,我对多伦多的一些同胞的投资行为尤是担心。不要提美国的次贷危机和加拿大的移民政策,那是经济学家操心的,非布衣所为。但是我相信物极必反,没有永远上涨的行情。风险控制不管对什么样的投资来说都是至关重要的。当你进场的时候,一定要考虑到是否能安全退场。

    有一个房贷客户,房屋贷款公司费了一番周折帮他申请到了第四套房屋的贷款。一个中等收入的家庭在多伦多拥有四套独立屋,真让人羡慕。这还没完,他还有十二套condo在两到三年内交房。其中有两套价格在五十万以上。前不久他让我帮他在LAGO楼盘中买一套。我建议他暂时停买楼花,并且如果有可能要尽快出手手中的楼花。如果多伦多房市在未来几年的走势和前十年一样,一路上涨,他会赚到钱。但是如果市场走向相反的一面,赔钱甚至破产都是可能的。即使在市场好的时候,三年内交接十二套condo,拿到房屋贷款也是很难的。大家猜他是怎么回答的,“我知道风险大,但是我这人就是爱买房。”这个爱好成本也确实太大了。谁不想多挣钱,但是这种大跃进的做法害死人。这同闭着眼睛买股票没什么区别!2000年前点COM泡沫期间,我们听说了太多一夜暴富的例子。某人买了某家公司的股票,到目前翻了多少倍。但是在泡沫破灭后,有几个人没有赔钱,破产的比比皆是。

    讲完了负面的例子,我们谈一个正面的。我的一个客户也是我多年的朋友。现在拥有十二套房子。平均每年买一套。他买房子特别讲究,只在downtown买房,只买物有所值的,状况不好的。买完后进行全面装修。每栋房子都做成两个单元,租给两家。他审核租户也很严格。每栋房屋都有正向现金流。他把LTV(房贷额除以房屋市价)控制在65%以内。他稳扎稳打,一年买一套。据统计约有一百万人在downtown工作。downtown金融区,大学及医院的白领收入稳定素质高。据他讲从没有拖欠房租的情况发生。即使多伦多房屋市场走软,只要有正向现金流他也能挺得住。我正帮他找第十三套房子。在此对他说句“哥哥你大胆地往前走!”

    以上是两个极端的例子。对有能力买第二套房的人来说,现在是买还是不买呢?我们房地产投资俱乐部建议大家先买一套投资房。用这套投资房来养自住房。到退休时卖掉一套当退休金。即使市场动荡时,第二套房可以让孩子住。不管是牛市还是熊市都有好的投资机会。关键是自己多做研究并和有经验的地产经纪一道找到适合自己的物业,做好风险控制,总能立于不败之地。

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