2018年 10月 20日 星期六  
【建房规划】热衷买地建房:盘点会遇到什么问题?

不少热衷于买地建房的新移民,对于一些土地是否能够用来建房,建什么样的房不太了解。一些华裔投资者看到加拿大和中国土地价格相差较大,大量购买后坐等开发升值。殊不知这里每块土地的用途都有严格规定,即便是私人土地也不能随意大规模开发。这就意味着,买下这样一块地,开发也许会受到很多限制。

 

买地开发绕不开的规划变更

加拿大的发展是从分田地开始,整片的荒地被整齐分割开来,或封或卖地变成了当初新大陆探险者的私田。200多年来,每个城市的规划对每块地的用途要求都很详细,比如是用于商业、农用、住宅,还是工业、公园等很多类别。如果买了一块农田想盖高楼,买了一处旧宅子想翻盖成新的等,这都会涉及规划变更(Rezoning)的问题。

城市规划事无巨细

现有城市规划都很老,当初规定一个区域的高层建筑,很多都是要求6层左右。现在城市里买一块地价格都很高,如果盖6层的公寓,开发商会亏大本,因此就涉及改规划。

 

在私人住宅改建方面,一般老房屋周围都有很多树木。这就将新房屋局限在一定范围内,要想扩大面积就涉及移走或者砍掉树木,这同样也需要改变规划。因为每个市政府都已经把所有土地上住宅大小、道路、绿地、树木等做了详细规定,大的改动就需要变更规划。

 

做项目既复杂也简单

在加拿大做项目改规划是一件复杂又容易的事情。复杂在需要花很多时间去和社区居民、市议员沟通,向他们解释项目对周边生活的影响,各种可能情况都要细致地加以分析考量。因此,在上百人的社区民众听证会上接受质疑据理力争,是投资方要习惯的事情。

 

说容易的话,那就是整个过程都是在桌面上进行的,没有私下潜规则。因为你可以说服市议员,但是他也不敢违背民意,因此大家都按照政策规则做事,这样就会减少很多麻烦。

买地不等于就会升值

现在不少华裔投资者看到加拿大和中国土地价格相差较大,因此到了加拿大就像地不要钱一样大量购买,然后坐等开发升值,这种投资模式未免过于盲目。

 

就安省来说,很多土地被省政府定为绿色保护地带(GreenBelt),这些绿色保护区是大多伦多地区居民饮水的发源地,因此政府要善加保护,禁止那里进行大的开发。处于绿色保护区内的一些村镇规模的扩大和发展就会受到严格限制,即便是私人土地也不能随意大规模开发。

 

如果居民想在自己的物业上进行大型改造工程,就需要查看当地市政府规划《附例》。对比是否存在冲突,否则就要申请修改一些规划。比如原来的农用地想变成住宅用地,原来规定盖低楼房的土地想盖高楼等,都需要向市政府提出更改规划的申请,也叫做rezoning

 

放宽心态强强联手

首先要放宽心态,把回收期放长一些,在市中心的项目一般都在10年,想短期致富是不能的。首先要研究当地的10年规划,看看是否处在省政府的绿色保护地带等。还要习惯与社区居民打交道,考虑到他们的切身利益,只有健康、优化的社区才会带来商机。

 

其次,这是一个团队合作的工作,需要有熟悉城市发展政策的顾问,需要了解当地环境的专家。本地很多地产发展公司都是经过几十年才发展到现在的规模,他们具备经验,但是在资金上可能会有欠缺,与本地发展商强强联手不失为一个捷径。

 

此外,投资地产需要搞好两个关系。一个是和当地市议员的关系,要取得他们的支持,才能与社区居民有更好的互动。其次,要与当地银行有良好的合作,没有银行的支持,单靠发展商自有资金也很困难。

变更中寻商机

很多投资者都把眼光聚焦在高档消费人群上,修建豪华公寓和住宅。然而目前高层豪华公寓已趋饱和,有人甚至认为已形成泡沫,公寓市场租卖都遇到阻力。因此建议不妨把目光投向出租公寓楼(Apartment)上,建造用于出租的公寓,以较低的价格向居民出租,获取收益。

 

投资人更应当多学习政府政策,在变化中找商机。

 
上传: Max
如有垂询或任何疑问, 请填写以下表格并点击"提交"按钮.
*代表必填项目

*   
*   
电邮   
电话*   
留言   
请输入验证码* 
    (大小写皆可)
  
Share

The trademarks MLS®, Multiple Listing Service® and the associated logos are owned by The Canadian Real Estate Association (CREA) and identify the quality of services provided by real estate professionals who are members of CREA. Used under license. The trademarks REALTOR®, REALTORS®, and the REALTOR® logo are controlled by The Canadian Real Estate Association (CREA) and identify real estate professionals who are members of CREA.

RE/MAX Imperial Realty Inc., Brokerage, Independently Owned & Operated