2018年 10月 20日 星期六  
买楼花,如何规避风险?

前阵子,多伦多北约克区爆出了一起轰动全城的烂尾楼花案:一个名为Centrium at North York的楼盘四年未动工,开发商则下落不明,而该楼盘负责为买家处理订金的韩裔律师Meerai Cho于今年八月已宣布破产,这意味着百余名买家共一千几百万元的订金可能要打水漂了。据了解,这百余名买家之中,九成以上为华裔。

 

楼花纠纷并不少见

最近几年,加拿大一些城市的楼花销售持续火爆,对于这一点,就算不是地产圈内人也能明显感觉得到:楼花们公开发售前的彻夜排队长龙,到处都有的热火朝天的建筑工地……然而,虽然加拿大楼花市场基本上是理性的,监管体系也比较完善,但有些投资者的热情却超出了理性的范畴,而且对加拿大法律及监管体系过度信任,下单前甚至不会想到找律师审阅合同,更不用说对开发商背景做尽职调查了。而上述北约克烂尾楼花一案就像一声惊雷,让很多人一下子意识到,原来再完美的监管也可能会存在漏洞。

 

而其实,楼花买家与开发商发生纠纷的事件并不少见。比如,由于楼花交付时货不对板,买家一怒之下把开发商告上法庭的事。此前北约克Don Mills RdSheppard大道交界处的Condo大厦由于开发商在广告宣传时称大厦有地下通道直接到达地铁站,但是交楼时却发现要走到室外,而对发展商进行集体诉讼。

 

还有,最近安省宾顿市(Brampton)的一群楼花买家非常气愤地得知,原本应该于2012年交楼的Condo大楼,开发商现在通知他们,要想得到钥匙,必须支付多3万元,更加令人气愤的是,他们了解到开发商Fernbrook Homes在去年3月(比合约交楼期晚了差不多1年)还没有向政府申请建筑许可(Building Permit)。 Fernbrook Homes表示,受影响的约有97个单位的买家,其中有10%要求退款,而且已经得到百分之百的订金退还,还加上7500元的损失款。Fernbrook Homes在一份声明中表示,过去几年市政府和皮尔区区域政府一手导致的开发成本大幅上升,是开发商无法控制的,导致与买家签署的合约延期。

 

房地产律师Bob Aaron表示,Cattlemore发展项目的买家可能觉得结果对他们不公平,但是这一切都要视乎当初与开发商签署的合约细节。

 

开发商如何进行项目运作?

专业人士指出,发生烂尾并非在所有情况下都是开发商有意欺诈。一些开发商出于经验不够或是操作不够规范,或在市场激烈竞争的情况下,都有可能令开发项目中途夭折。

 

安省开发商协会首席行政官Joe Vaccaro表示,开发商有时也很无奈,政府的税项随时可能调高,导致建筑成本上升,这一切都要转嫁到消费者身上,政府以后处理类似的事情需要更透明,对消费者更加公平。

 

据介绍,在加拿大,从开发商获取土地至最后向购房者交付产权,新建房产项目的开发通常需要经历56年甚至更长的时间。这里的销售环节早于施工环节,购房者往往是对着图纸签订合同、交付定金(通常是房价的20%30%,自合同签署起分数次支付),然后等房子建成交付后再办理房贷、支付按揭。为了保障买房者的利益,这笔定金不是直接打给开发商,而是存到开发商的代表律师的信托账户(Deposit in Trust Account)。根据法律规定,在正式交房前,开发商是拿不到这笔钱的。

 

相关人士表示,用于建筑施工的资金通常来源于商业银行的专项贷款,不过在此之前开发商必须证明自己有足够的还款能力,比如项目销售形势大好,已经消化了85%。也就是说,如果卖得不好,开发商就拿不到银行贷款,房子可能根本就建不起来,但因为有律师的看护,所有的定金理论上都是安全的,最大的损失无非是时间价值,苦等几年最后开发商通过律师把定金退还给购房者而已。

 

有资深经纪提醒:买楼花,一定要调查开发商的名誉。开发商的好名声不是一天之内建立起来的,那么,这样的好开发商,也不会让自己多年的好名声为一个楼毁于一旦。好比挑选租客,信用分数高的租客,不会因为赖掉租金而毁掉自己的好信用分数。而不好的租客,也一定可以从蛛丝马迹中看出来。

 

好的开发商,应该是遵纪守法,按时完工,兑现承诺。如果您遇到的是从来没有听说过的开发商,那么,应该保证不要交付超过Tarion 保险可以赔付的上限:即Condo2万,无管理费房屋4万。如果超过这个数,建议您坚持要求开发商出示证据,证明他们有足够的担保资金保护额外的定金。

 

很多从开发商手里直接买房产的人都知道Tarion New Home WarrantyProgram ,即,Tarion新房保险计划。这个保险为期7年,除了随着年头的递进,对于房屋的不同项损毁需要修复负责,还有一条担保赔偿,就是买家的部分购屋定金。

 

如果您买的是共管公寓楼花,担保额为2万加币,如果是无管理费房屋,这笔负责赔偿的额度则为4万加币。超过这个线以上的那部分,由买家自行负责。

 

律师在楼花购买中的重要性

在上述北约克Centrium烂尾楼花案中,为买家处理订金的律师,除了韩裔律师Meerai Cho以外,还有另一家律师行——最先受雇管理该楼花订金信托帐户的Brattys & Partner LLP律师行。近日,法庭方面经过聆讯,同意Brattys & Partner LLP律师行加速退还仍在其信托帐户名下的住宅单位订金,共计900万元。

 

这就是说,如果楼花买家们当初选择的是Brattys & Partner LLP律师行,那么订金是不会打水漂的。

 

据悉,Brattys & Partner LLP律师行是事件爆出后即向法庭提出这一申请的。该公司发言人表示,接到法庭的批准令之后,退还定金的工作已经开始,900万元将全数退还给买家,发还给受影响的180多名买家。但法令只适用于购买住宅单位兼将订金存放在Brattys律师行的买家。

 

至于将订金存放在Brattys律师行信托户口、后来却被转至韩裔律师Meerai Cho的信托户口的商舖买家,则未获退订。

 

由此可见,买家们在买楼花时,选择好律师是多么的重要。一般来说,要了解下代表律师行的资质,最好选择规模大一些、口碑好一些、比较知名的律师行,会相对更可靠些。

 

事实上,有的投资者正是因为对律师行的谨慎选择而避免了损失。据报道,多市一位投资公寓的投资者潘先生表示,他在2010年也曾被Centrium项目吸引,也筹集了资金买该楼花。但是,已经交了2.8万元订金的潘先生,突然接到一封律师信,得知负责管理订金的律师行已经更换,他就开始觉得不妥。我问经纪,他说不是什么大问题,换个律师行而已。但问题是,这个律师行名气太小,而且很少有换律师行的,这样的事情不靠谱。所以,潘先生就断然退出了。

 

投资楼花的冷静期

此前,有资深贷款经理曾对记者表示,要提醒购买多套楼花的投资者注意的是,购买新房楼花时,签约之后都会有10天冷静期。有些人为了抢到楼花,不惜放弃这10天冷静期,其实这样做是很危险的。为什么要有10天的冷静期?在这10天里该做些什么呢?

 

在这10天里最重要的是请律师审阅合同条款,修改或剔除不合理条文,争取对自己有利的合同内容。此外,她还建议炒楼花的客户,千万不要在同一个物业里购买多个楼花单位,就像鸡蛋别都放在一个篮子里的道理是一样的。

 

很多投资者以为买楼花就像黄牛炒球票,现在买进,过几个月高价卖出,一转手就是白花花的银子。目前Condo楼花购买大军中,持此黄牛观念的人占了很大比例,以为交15%-20%的定金,不等房子盖好就转手出去,稳赚不赔。

 

但是,实际上这种想法风险很大,也是不现实的。首先,楼花并不是你想什么时候转手就能转手的。地产商通常都有一些限制条件。例如,你购买的Condo有两个Closing的日期:Occupancy Closing Final Closing。前一个Closing是拿钥匙,后一个Closing是拿产权。有一些开发商允许只有拿钥匙后才可以转让楼花;也有一些开发商要等他的房子卖掉85%以后,你才可以转手;有的甚至根本不允许原始购房者在拿到产权以前转让楼花。所以买家在买楼花时就必须了解清楚。如果发展商为了促销,的确给了你权利在任何时候可以转让,在购房合同里面一定会有相应的条款,售楼中心里的销售人员的口头承诺是不具有法律效应的。

 

有的人可能是为了避免产权转让时可能发生的产权转让费和律师费,所以才考虑在Final Closing前转让楼花。但是转楼花时,你会发现地产开发商一样要向你收取$3000.00$5000.00不等的Assignment Fee。另外,即使开发商允许你转让,但由于拿钥匙时你还没有产权,房子不能上MLS,楼花的买家和买家的地产经纪人只能运用有限的个人渠道去推销所拥有的楼花单位。

 

炒楼花的原则和经验之谈

对于炒楼花的买家来说,楼花价格一般比建成后的便宜,签约时,买方只需先付小部分的订金作为首期。从签约到物业建成,一般需几年的时间。在一个持续上升的市场环境下,该物业也随着升值。待物业全部建成后,以现货推出市场,回报自然可观。

 

但是,有回报就会有风险,而且回报越高,风险也越大。除了有现金流、银行按揭、利息等风险之外,还有例如发展商的诚信、当地法律对投资者的保护、烂尾楼等潜在风险。在房子的施工过程中会产生这样那样的问题,有些房产建设过程中,很有可能因为种种原因而被拖延,如果一拖好几年,正好遇上市场变化,房价下跌,买家则面临重大损失。因此,炒楼花的钱一定要用手中闲置的钱,一旦到了能够出售的时候正赶上市场情况不好,可以压在手里挺住,等到市场好转的时候再卖,而不是抱着投机的想法炒楼花,那样就会把自己陷入进退两难的境地。

 

 
上传: Max
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