2018年 1月 19日 星期五  
【投资分析】加拿大房产投资收益分析

在加拿大进行房产投资,一定要了解其国家投资收益情况,而对于许多加拿大人来说,房屋是他们一生中最大的财务资产,近些年加拿大房市放缓,媒体有不少消息担心加拿大房市的未来。而据分析师称加拿大房市的确有出现周期性起伏的倾向,而加拿大房市预期会于未来三年逐渐温和下调。未来10年房地产的回报率将约有2%,展望2015年以后,房价应会反弹至3.5%的年回报率。



宏观经济因素影响房价



从长远来看,与住户相关的因素对房地产价格的影响较小,而宏观经济因素则有较大的影响力。被认为是最有影响力的变数包括收入和经济的增长、人口和住户形成等因素。



偏低的劳动人口参与率和生产率增长,将抑制加拿大经济增长的力度。我们预料直到2021年的每年实际经济增长约为2%。以名义价值来说,这意味着约4%的收入和经济增长。个人收入的趋势尤其重要,这个变数影响整体的住房负担能力。



人口增长带动房屋需求



人口增长是经济增长和整体房屋需求的风向标。加拿大统计局预测2030年时人口将年增约0.6%,大约低于目前的1%。房屋需求是由人口增长带动,若增长步伐减慢,房地产价格增长亦应会减慢。



然而,即使人口增长和住户形成的步伐减慢,价格回报率也未必会受压,除非房屋供应调整至配合需求的水平,因为建筑商和发展商将会调整动工步伐,使之与基本需求保持同步。



借贷成本亦对房价趋势有重要影响。利率不能无限期地留在目前低位。对于加拿大央行的目标隔夜利率,而较为中立的利率约3.5%5年期固定按揭的中立利率将是约7%,这个预测是假设5年期加拿大政府债券收益率与一般5年期固定按揭利率之间有1.5个百分点的息差。随著经济增长减速,以及通胀率比过去30年平均水平更稳定,中立的短期和长期利率都可能会较低。



全国楼市情况有别



全国有不同的楼市、经济和人口发展趋势。1980年至2012年间,加国各大城市的名义上房价年增长,最低是圣约翰市的4.1%,最高是温哥华的6.4%,而全国平均值是5.4%。根据预估回报率,把楼市可分为3类:高于全国平均水平,跟平均水平看齐及低于平均水平。高于平均水平类别的房价增长向来良好,此趋势应会继续,这是因为经济增长较佳,并将有大量移民。以温哥华和多伦多来说,土地的限制可能使供应难以调整。跟平均水平看齐的是利载拿、萨斯卡通、温尼辟和渥太华。长远来说,前三者的人口增长对楼市的支持力较弱,渥太华在这方面应胜一筹。哈里法斯和圣约翰属低于平均水平类别,人口发展趋势平淡,过去回报率也不高。



综合看来,加拿大房地产将于未来10年有约2%的年回报率,而价格增长的长期水平是每年3.5%。加拿大面临一些结构性的变化,包括人口老化,以及人口增长愈来愈倚赖移民。这些趋势与房屋需求之间的关系,尚未有一致意见。地区性经济气候的差异,意味着部分大城市将有较大的房地产回报。

 

 
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