2018年 7月 17日 星期二  
首次购房篇——地产经纪的选择和合作

选择一名专业地产经纪

 

在寻找理想房屋的时候,最好能有一名专业地产经纪的协助,选择理想的经纪与理想的房屋同等重要。

 

一位好的经纪必须具备专业知识,态度诚恳,非常重视与你的联系,善解你的意见,关注你的需求,并能帮助你以合适的价格买到理想的房屋。

 

当你选定经纪之后不要随意更换,因为经纪同样是需要你的忠诚合作,经纪要做许多跑腿工作,直至物业成交以后才有报酬。假如你同时找几名经纪帮你买房,那么你就不要期待任何一名经纪的服务可以跟只找一名经纪的服务相比。可以这么说,如果你能合理地对待地产经纪,结果必然是自己受益。但是,如果经纪不符合你的要求或一味催促你成交,那你就要考虑放弃这名经纪了。作为买房者,在大多数情况下,你在物业成交后毋需付经纪费用,因为佣金是由卖方支付的。

 

如何与经纪合作

 

当你找到合适的经纪之后,彼此应建立良好的合作关系。为了帮你找到理想的房屋,经纪会向你了解一些重要信息,继而进一步与你商谈其他买房细节。

 

财政状况

首次买房者通常需要贷款,因此经纪需要知道你各方面的财政状况,包括买房时需要支付的首期金额、入息的总额、以及你目前的债务等。这些都是重要信息,因为贷款机构要视你的还债能力来定按揭金额的多少。

 

额外开支

在决定首期付款额的时候,不要忽略与买房有关的其他开支。经纪应提醒你这些额外开支所包括的部分和全部费用,比如:过户地税、律师费、物业帐单调整费、估价费、按揭代理费、验屋费、房屋图则费、火警及财务保险费等。如果是买房自住,首期付款能多些最好。

 

物价范围

经纪在了解你的财政状况之后,就会告诉你能买什么价格内的房子。在这个范围内,你仍可根据自己的需要选择最佳。

 

地点选择

买房的关键因素就是地点,而地点也是决定着房子售价的重要因素。你要根据自己生活方式的需求和爱好,选择自己想住进什么条件的社区,想要有什么样的街坊,此外还要考虑以下因素:

1)与工作地点的距离;

2)交通工具;

3)学校;

4)购物商场;

5)服务机构,如银行、医院、日间托儿中心等;

6)宗教场所,如教堂等;

7)娱乐设施,如公园、社区中心、游泳池等;

8)潜在的不利环境,如加油站、铁路、高压线、坟场等。

 

你的需求

经纪要确实知道你的全部需求,才能前往你认为理想的地区去物色房子。你的需求包括想买哪类型的房子及什么式样、什么拥有权、以及想要房子具有什么特点,经纪还要知道这些需求中哪些是必须的,哪些是想要的。凡是基本的都是必须的,凡是可有可无的皆属于想要的。如果屋价保持在原定范围之内,购买的房子又能全部满足你需要的,或尽可能满足想要的项目,那是最理想的。更值得一提的是该房子要有利于将来重新出售。

 

房屋的类型有:独立屋、半独立屋、排屋以及镇屋。

房屋的式样有:平房、两层屋、多层屋以及柏文。

合法的拥有形式有:完全自有权、租用权、共有权、合作拥有权以及共同屋主等形式。

其中最普遍的是完全自有权及共有权这两种形式。

 

房屋的基本特点包括:占地面积、房屋面积、房间、厨房、浴室、客厅、餐室、地下室、车库、车道、储藏间、洗衣房、后院、家庭室、娱乐室等其他厅室。除此之外还有自来水和排水系统、电器系统及冷气设备等。

 

物色房屋

 

当经纪掌握了你的一切有关资料之后,会通过地产商会的系统,在所有上市楼盘资料中,为你筛选合适的房子。当找到好的房子后,经纪会立即着手展开调查,了解该房出售的背景资料并会及时告诉你,因为这些资料对于出价买房有很大参考价值。

 

填写购房协议

 

经纪在帮你找到合适的房子之后,下一步会代你准备一份购房协议书。一般情况下,经纪都会妥善地填好整份协议书,但在某些特殊情况下,你需要先征求律师的意见,才好在协议书上签字。

 

协议书由当地地产协会提供,若你有不明白之处,则应与经纪讨论。协议书中央部分留有位置,专供你填写特别需求的有关条款。以下是协议书中常用的项目及条款:

 

一、买价

买房过程中,最为关心的就是买房的价钱。在斟酌买价时不要忘记上面提到的额外开支,预留这一笔钱非常重要,因为在交接之日,你不但要支付所定下的买价,还要有钱支付其他有关费用。

 

二、按金

卖方一般都要求买方先付按金,一般金额约是买价的百分之五,当然,这也要根据交易双方及房市起落而定。交接之前按金由卖方委托的地产代理公司存进一个有息的信托户口,如果你因私人理由毁约而不能成交,就会失去按金。再者,如果是因你不能交接而导致该房子卖不出相当的价钱,卖方可能还会起诉你,追讨赔偿。

 

三、财政

为了审慎起见,买房者最好先获得预先批准的按揭再买房,否则你很可能需要将自己能否获得按揭作为一项买房条件写进协议书。若真的有此需要,你必须清楚经纪已经将该条件写上,方可在协议书上签字。假如房市转旺,又有好几个买房者与你竞买同一物业,经纪就可能会建议你大胆一些,放弃上述条件。

 

四、其他财政选择

1、承接买房者按揭:若卖方现有第一按揭且利息相宜,而你又希望承接该按揭,则可能将该等承接作为一个条件写在协议书上。

2、买房者收回按揭:另一财政选择是请卖方收回按揭,即买房者从卖方获得借贷这类按揭的利息通常可能较为相宜。

 

五、屋价包括其他物品在内

经纪可能会问你:屋价是否要将屋里其他物品包括在内,例如炉头、雪柜等电器用品、以及窗帘、镜子、排灯等等。若协议书不将该等物品列入,则你无权拥有该等物品。

 

六、最新房屋勘查图则

买房者要掌握最近的房屋勘查图则,才能从法律的角度全面的了解卖方的物业状况。再者多数按揭贷款都要求提供该图则才肯贷款,因此房买着最好持有该图则。

根据重售房屋协议书上小字说明,卖方有责任将自己的图则交给买房者。如果卖方没有图则,他就没有责任向买房者提供。若是房屋没有图则,买房者应该清楚,要制作一份图则的费用约是一千元左右,如果你要和卖家分担这笔费用,则要在协议书上写明。但是,若买的是共有权房子则不需要图则,因为地产登记处有该等建筑物的图则存档。

 

七、验房

你的首次买房估计是最大投资,经纪会建议你聘请专业验房员检验房屋,这一点也可作为一项条件写入协议书内。这样你只需要花费一小笔钱(通常二百五十元至三百元)就可以买个放心,知道新房结构完善、水电冷暖设备状况良好、运作正常。验房员还会告诉你,何时该更换哪些部分和所需的费用。在房市趋淡时,卖方往往会接受将验房作为一个条件,反之则不然,那时就只能放弃这个条件了。

 

八、石棉UFFI问题

旧房中有少数是用石棉(UFFI)作外墙绝缘材料的。因为有关UFFI对人体健康造成危害的报导越来越多,所以政府已于198012月禁止使用该等材料作外墙保暖用途。含有UFFI的房子,其房价已经大跌。因此,你的经纪会在协议中写明要求,让卖方保证房内没有UFFI墙料。若卖方不能提供此等保证,买方可要求验房,使该等检验项目变成买房条件之一。

 

九、查契期限

每份购房协议书中都查契期限这项目,买房者必须填写。到这一天,买房者的律师必须完成屋契调查。作计划时最好能将这个日期定在律师递交购房协议书至少三十天之后。因为买房者的律师要花大量时间才能完成屋契调查,然后才能写发出有关查契事宜的律师信给卖方律师。若这封律师信不能及时发出,有可能会产生很多麻烦,因为到时不够时间讨论及解决存在的问题。因此你一定要将时间计划好,千万不要在查契期限之后才将购房协议书交给律师。

 

十、交接日期

交接日期是卖方将房契和房屋交给买房者的日期,该日期必须在购房协议书上注明。交接日期不宜定在周末或假日,而且要尽量避开地产登记办事处最忙的时刻,不然容易引起很多问题。

 

 

出价与还价

 

在买卖房屋谈判过程中,卖方可能会要求改变买房者在购房协议书中所填写的某些条款。其中最常见的是要求提高房价,这叫做还价或回签,你的反应可以是接受或者是再还价。

 

在谈判的过程中,你的经纪将是不可缺少的重要人物。达成协议之后,买房的手续还未完结。若协议书中是附有条件的,那么所附有的条件都必须达到,并加以取消,使协议变成一份具有有效约和约束力的法律文件。在这个阶段,你应该约聘验房员和约见按揭公司(若有需要的话),聘请律师和安排买保险等事宜。

 

一、验房员

若你的协议书中注明要将验房结果作为购房条件,则应安排验房员在特定的时间内前往验房。

 

二、按揭公司

若你打算借新的按揭,则应及时了解行情并选定按揭公司。要准备好提供各种必要的资料及文件。按揭公司往往要求先对物业进行估价才肯办按揭手续,以确保买价不会超过合理市价。做好按揭安排之后,你应取得按揭公司的承诺书,书中列出各项条件。若你未能符合向银行或信托公司借按揭的条件,可找按揭代理公司申请。按揭公司方面将要求知道买方律师的姓名和地址,以便在交接日期之前将有关按揭的文件寄给该律师。

 

三、律师

你在达成购房协议之后就应该聘请律师,并尽早将购房协议书交给律师。该律师将代表你做下列各项的工作:

 

1、地契调查

查明该物业的注册业主以及有记录的负债问题,诸如按揭问题、抵押权、地役权、侵占土地及通行权等问题。审核过调查结果之后,你的律师将向卖方的律师发函,指出在交接日期之前或当天必须解决的若干问题。

 

2、清查帐单

你的律师将联络当地物业税办事处、室内建筑水电及煤气等部门或公司,了解卖方已为物业的各种帐单付了多少账。律师还会调查卖方是否有接收过市政府发出有关房屋出现问题的通告,或是否存有与物业有关的其他问题。

 

3、文件方面

在交接日期之前的几天里,律师将会请你到律师楼在所有正式文件上签字,并通知你带准确数目的款项前往交接。在这重要时刻,你最好避免外游。

 

4、勘测图则方面

若现有房屋勘测图则不能接受或根本没有图则,你的律师将根据你的要求安排作出新的图则。

 

四、保险

你应尽早购买物业保险,使保险在交接之日生效。所有贷款公司都会要求物业业主购有足够的火警保险,以保障他们的投资。即使物业不需要按揭,你仍应购买物业保险,使保险从你拥有该物业之日起生效。防患于未然是上策。

 

交接之日

 

在交接之日,买卖双方的律师都会派员到地产登记办事处去办手续。你的律师将在地契中补充最新资料,与卖方的律师交换文件,并在办事处登记地契、契据、按揭。交接手续完成之后你可获得新居钥匙。至于应在哪个钟点交钥匙则要根据实际情况而定。假如在办事处完成交接手续的时间是下午四点半,但律师楼却离办事处相当远的话,那么你说不定要等到傍晚八点才拿到钥匙。

 

最后提醒你一句,切勿在未曾交接之前搬入新居,以免招致不堪设想之后果。

 

 
上传: Max
如有垂询或任何疑问, 请填写以下表格并点击"提交"按钮.
*代表必填项目

*   
*   
电邮   
电话*   
留言   
请输入验证码* 
    (大小写皆可)
  
Share

The trademarks MLS®, Multiple Listing Service® and the associated logos are owned by The Canadian Real Estate Association (CREA) and identify the quality of services provided by real estate professionals who are members of CREA. Used under license. The trademarks REALTOR®, REALTORS®, and the REALTOR® logo are controlled by The Canadian Real Estate Association (CREA) and identify real estate professionals who are members of CREA.

RE/MAX Imperial Realty Inc., Brokerage, Independently Owned & Operated