2018年 1月 22日 星期一  
首次购房篇——自我评估购买能力

在你买房之前,你能负担多少价格的房子是非常重要的。

 

如果你要贷款,这个是由银行说了算。此外,你要考虑其他费用:主要是冬天取暖的费用,地税,房屋维护费用和装修费用等等。如果不想成为房奴,就要把握好几点:

 

第一,你的房子每个月的基本支出不能超过你每个月税前收入的32%房子的基本支出包括你的月供,地税(平均到月)和取暖费用。英文简称PITH-Principal, Interest, Taxes and Heating。如果你买一个Condo, 这里还要包括半个月的Condo管理费。

 

你向银行申请贷款的时候,银行会计算你房子基本支出和你的税前收入的比例,这个比例叫GDS。工资收入比较容易计算,如果你是自雇,从银行的角度来说,评估收入的时候就要大打折扣。

 

第二,你每个月所有债务的总负担不能超过你税前收入的40%。你整个债务包括汽车贷款,信用卡欠款,其他贷款等等,这个叫TDS

 

银行用这两个数字计算出你能够负担多少Mortgage从而计算出你能够负担多少贷款。

 

比如:你打算买一个House20%首付,25年付清,2.99%当前利率。房子价格在60万左右,其中月供2270,地税一个月约350块,取暖等200块。那么你需要大概10万以上的年家庭收入。

如果利率上升1%3.99%, 月供变成2522,那么你买一个60万的房子,你大概需要$9600以上的家庭收入。

 

由此可见,利率对于房地产支付能力的影响能力是放大的。

 

如果你是新移民,没有工作,那么你就很难按照20%的条件取得贷款,你可能需要有35%以上的现金存在银行才能够得到贷款,大部分用来支付你的首付(30-35%左右,剩余部分代表你有能力支付买房的其他费用和未来几个月的贷款。

 

如果你希望少付一些首付,也可以,银行大概可以让你支付5%的首付就拿到贷款,当然有其他条件,不过根据法律,贷款首付低于20%,你就要购买住房贷款保险。如果你要支付6万首付购买60万的房子,25年还清,你需要支付1.2万左右保险,这个保险费用将打在你的月供里。

 

收入是你贷款的必要条件,但不是全部条件,银行和贷款公司还会调查你的信用记录。包括你是否经常拖欠帐单、付款习惯,收入来源的稳定性,这些东西银行会从信用局取得。如果你还没有信用记录,要尽快开始建立,比如申请信用卡等,并用信用卡来支付日常费用。

 

除了贷款之外,买房的时候,还要考虑到其他发生的费用,主要包括:

 

1. 土地转让税,这个要在产权过户前一次性交纳。还是按照60万的房子为例,如果你不在多伦多,这个费用大概是8475,如果你在多伦多市区买房,这个费用大概是16200。不过,如果你是全球首次购房,可以获得一个政府税务优惠,如果不在多伦多,按照60万的房子,你大概要交6475,如果在多伦多,你要交10475

 

2. 律师费用和Title Insurance, 这个费用大概1100-2000左右。

 

3. Inspection的费用,根据房子的不同,150-500左右。

 

4. Closing的调整,这个费根据实际情况变化,你要有所准备。

 

5. 搬家的费用。

 

6. 你申请水电开通,电话,Internet的费用。

 

 
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