2018年 10月 20日 星期六  
在加拿大买公寓,索取现状证书非常重要

在加拿大买房,如果购买的是预备转售的公寓,那么,作为购买合同的一个条件,买家应该要求卖家提供所售楼房的现状证书CONDOSTATUS CERTIFICATE)。通常,这份证书需要花费100元,费用由卖家承担,到公寓管理公司索取。

 

对买家而言,这份证书非常重要,包含了很多对买家来说至关重要的内容。

 

现状证书内容

 

通过现状证书,买家可以了解到:

买家是否拥有停车位和存储间;

大楼里是否允许养宠物;

游泳池的开放时间;

储备资金是否足够将来的修补;

是否有人起诉这个共管公寓大楼,而如果有人在起诉,是否有足够的保险可以涵盖这笔费用;

谁是大楼的管理者等等。

 

律师在审阅这份数据时,需要重点确认:买家购入单元的单位号码、楼层代码、管理费具体数字、是否有预算及审计过的财务报表以及储备资金。

 

虽然共管公寓法案对储备金的多少没有详细的规定,但可以通过大楼的状况来判断储备资金是否够用。

比如,某个大楼的储备资金有100万,但是要发生的维修费也许超过200万;而另一个比较新、状况好一点的大楼,虽然储备资金只有20万,但大楼在未来很多年里需要的修补都已完成,就完全没必要动用储备资金了。

 

虽然说公寓的管理层不是必须雇用管理公司来对大楼进行日常管理,但是如果通过现状证书发现公寓大楼没有管理公司,还是会令人怀疑。

 

很多买家都会在现状证书中发现问题,有些问题虽然不是非常严重,但却非常麻烦,更正错误要耗费买卖双方的时间,有些严重的问题还会直接导致交易的失败。

 

楼层不一致

 

经常会出现的问题是,买家购买合同里的楼层和证书里的不一致。有些不一致主要是为了尊重文化忌讳,比如很多公寓没有4楼和13楼,但是在法律意义上的楼层计算中,要把这漏掉的一层加入。比如,一个单位号码是2208,它的单位号码是8,但是它的法律楼层则有可能是20或者21,而不是22

 

写错了楼层不是个小问题,这足以导致购买协议失效。如果买家发现,要提出加上一页协议更改,把错误的楼层纠正过来。

 

物业管理费不同

 

通常证书中出现的管理费数额是最新、最正确的,如果合同上标示的管理费与证书不一致,那通常要比证书上所标示的少。这是因为出售的公寓单位上市时间发生在物业费涨价前,而经纪没有及时更新。

 

通常律师会对买家进行解释。如果数额出入不大还好,但是如果数额差异让买家难以接受,买家可以此为由取消合同。

 

储备资金不足

 

有的现状证书中显示的储备资金也有问题,共管公寓法案规定,现状证书上的储备资金日期,要在90天内,而有些证书可能还写着几个月前甚至去年的日期。

 

另外如果证书中关于储备资金的来源状况不清楚,很可能让买家无法从银行获得审批贷款。

 

公寓大楼里的储备资金,主要是保证将来大楼大规模修整或更换设备时,有足够的资金支持。

 

如果一个共管公寓大楼没有足够的储备资金,那么一旦大楼需要大型修复工作,公寓里的每个户主都会面临巨大的额外开销,公寓就不得不贷巨额的款项。

 

对买家来说,索取现状证书是非常必要的,还可向专业律师寻求帮助,有经验的律师知道证书中的哪些地方是关键,可以更好地为买家解释。

 
上传: Max
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